Architekt gesucht...

[lallalla]

Ist jemand von euch zufällig Architekt? Oder ist der Partner eines Architekten? Oder jemand der sich wirklich mit Baukosten auskennt?

 

Hintergrund:

 

Bei uns in der Nachbarschaft steht seit langem ein Rohbau. Der Eigentümer (kommt von weiter weg) hatte das Haus als Altersruhesitz geplant, das sich aber zerschlagen hat. Mittlerweile hat er vernünftige Preisvorstellungen für den Rohbau.

 

Leider hab ich keinen Plan, was mich an Kosten für die Fertigstellung erwartet. Einen "quasi Generalbauunternehmer" finde ich nicht, nur welche, die Rohbauten stellen. Alle Gewerke einzeln anzufragen, würde erheblichen Aufwand bedeuten und nicht sicherstellen, das man nicht doch was vergisst.

 

Um den Rohbau aber zu kaufen, muss ich vorher sicher wissen, was mich die Fertigstellung kostet. Das muss nicht auf 5000€ genau sein aber aus geschätzten 100000€ dürfen dann keine 150000€ werden. Da es aber nur für die Vorabklärung ist, lohnt es sich nicht noch offiziel zu nem Archtiekten zu gehen, mehrere tausend Euro zu zahlen, um evtl. nur zu erfahren, das es nicht ins Budget passt.

 

 

Gruß

 

Thomas

[VD]

Moin Thomas,

 

leidvolle Erfahrungen hab ich in der Hinsicht hinter mir.

Hab ein Planungsbüro gehabt, und das hat mich im nachhinein so viel gekostet wir ein richtiger Architekt, den ich jetzt aber auch nochmal bezahlen muss.

 

Wichtig wäre erstmal zu wissen:

 

- Baugenehmigungen sind vollumfänglich erteilt?

- Muss auf der Antragsseite noch was gemacht werden?

- Kommen noch Erschliessungskosten (Strasse fertig gestellt oder noch Baustrasse, Gas, Wasser, Kanal, Strom)?

- Wie weit ist der Bau? Bauabnahme schon erfolgt? Nur noch Innenausbau notwendig?

- Welche Auflagen sind laut Baugenehmigung zu erfüllen? Welche laut Bebeauungsplan? Sind Ausnahmen beantragt worden?

- Was soll von Deiner Seite aus noch gemacht werden? Soll etwas geändert werden?

- Energieeffiziente Förderprogramme der KFW beachten!! Da bekommt man die günstigste Finanzierung.

 

Je nachdem wie weit der Bau ist, brauchst Du keinen GU mehr. Aber Du solltest drauf achten, dass Du mit den Handwerkern Festpreise ausmachst. Die Buttern gerne nach. Und das nicht zu knapp.

 

Was das Ding wert ist?

144 x erzielbare monatliche Miete abzgl Fertigstellungskosten. Da hast Du nen Richtwert. Einkaufen solltest Du ne Ecke drunter.

Achtung: Kosten für Kreditabschlüsse, Gericht, Notar etc nicht vergessen.

[lallalla]

Genau da will ich nicht reinlaufen...

 

1 - Baugenehmigungen sind vollumfänglich erteilt?

2 - Muss auf der Antragsseite noch was gemacht werden?

3 - Kommen noch Erschliessungskosten (Strasse fertig gestellt oder noch Baustrasse, Gas, Wasser, Kanal, Strom)?

4 - Wie weit ist der Bau? Bauabnahme schon erfolgt? Nur noch Innenausbau notwendig?

5 - Welche Auflagen sind laut Baugenehmigung zu erfüllen? Welche laut Bebeauungsplan? Sind Ausnahmen beantragt worden?

6 - Was soll von Deiner Seite aus noch gemacht werden? Soll etwas geändert werden?

7 - Energieeffiziente Förderprogramme der KFW beachten!! Da bekommt man die günstigste Finanzierung.

 

1: Ja

2: nicht das ich wüsste.

3. nein

4: reiner Rohbauzustand (Dach drauf, eingedeckt, dicht) + Fenster und Haustüre. Es fehlt innen alles(bis auf Wände im EG), Elektrik, Sanitär, Putz, Estrich, Dachdämmung, Außenputz (Dämmung) und noch viel mehr. Denke das die Bauabnahme erfolgt ist. Der Eigentümer hat das Grundstück vor 20 Jahren gekauft, dann hatte er 10 Jahre Baubefreiung, dann musste er bauen und hat den Rohbau hingestellt.

5: Sollte nichts weiter zum tragen kommen, da der eigentliche Bau schon steht.

6: Höchstwahrscheinlich schon, da es keinen Keller hat und die Wohnfläche zu klein ist. Also wenn überhaupt im Budget + bissl Puffer, dann doch zum Architekt und Anbau oder ähnliches planen lassen.

7: Ist mir bewusst, allerdings nur wenig Möglichkeiten, da nur noch über Außendämmung, Heizung oder Solar an KFW Förderprogramme ranzukommen wäre.

 

Wie kommst du auf diese Formel (144x .....)?

 

Gruß

 

Thomas

[Oli*]

Servus,

 

seid ihr den schon klar, wieviel Geld ihr jetzt übrig habt? Im Monat, meine ich, ändert sich ja doch etwas als Alleinverdiehner und Wurm.

 

Habe zwar einen Architekten in der Bekannstschaft, aber der wohnt in Düsseldorf. Hilft also nix.

 

Gibts bei Euch keine mittelgroßen Bauunternehmer, die so was komplett fertig machen?

Schau mal auf Bautafeln bei euch in der Umgebung.

 

Das Haus, das Du als Garage mitbenutzt hast?

 

Wie ist den die Grundfläche?

 

Erschließungsgebühr wäre ich vorsichtig, das ist unterschiedlich geregelt bei Gemeinden und da kann schon noch was nachkommen, wenn Du das erste mal in die Toilette scheißen willst.

[VD]

Für den Verkehrswert eines Hauses nimmt man üblicherweise die erzielbare Miete für 12 bis 12,5 Jahre an (also 144 bis 150 Monate). Daher die 144. Wenn man dann die nötigen fertigstellungskosten abzieht, ein bisschen Reserven aufbauen kann und einen guten Zinssatz bekommt, dann kann man ein Haus innerhalb von 20 Jahren finanzieren.

 

Was die KFW angeht, solltest Du Dich da unbedingt schlau machen. Anscheinend ist ja nichts wirklich drin, was für die zum tragen kommt. Heizung und Dämmung brauchste auf jeden Fall. Und wenn Du das richtig auslegst, dann gibt es nen schönen Batzen vom Staat. Das geht sogar bis zu einem negativen effektiven Jahreszins

Ist nur die Frage, ob das unter Sanierung, Bauen oder modernisieren fällt.

 

Mach Dich auf jeden Fall bei der Stadt schlau, ob noch irgendwelche Kosten auf Dich zukommen?

Schau Dir den Bebauungsplan für das Grundstück an.

[lallalla]

Servus,

 

seid ihr den schon klar, wieviel Geld ihr jetzt übrig habt? Im Monat, meine ich, ändert sich ja doch etwas als Alleinverdiehner und Wurm.

 

Habe zwar einen Architekten in der Bekannstschaft, aber der wohnt in Düsseldorf. Hilft also nix.

 

Gibts bei Euch keine mittelgroßen Bauunternehmer, die so was komplett fertig machen?

Schau mal auf Bautafeln bei euch in der Umgebung.

 

Das Haus, das Du als Garage mitbenutzt hast?

 

Wie ist den die Grundfläche?

 

Erschließungsgebühr wäre ich vorsichtig, das ist unterschiedlich geregelt bei Gemeinden und da kann schon noch was nachkommen, wenn Du das erste mal in die Toilette scheißen willst.

 

Ja, das weiß ich schon. Ich setz das Budget ziemlich niedrig an, damit wir das locker stemmen können. Deswegen muss ich mir eben sicher sein, ob das dann ausreicht um den Rohbau fertig zu stellen.

 

Frag den doch mal bitte an, ob es da so standardkosten gibt, die man ansetzen kann. Pro m³ oder m². Ich weiß z.b. das eine gemauerte Wand ca. 150€ pro m² kostet, Trockenbau ca. 100€ pro m². vielleicht gibt es ja Richtsätze für Ausbaukosten.

 

Die großen Bauunternehmer in der Gegend, machen nur Rohbauten. Den Rest gibt hier der Architekt direkt bei den Firmen für die einzelnen Gewerke in Auftrag. Deswegen hänge ich etwas in der Luft.

 

Ja, genau das Haus. Also 2 Häuser weiter. Hätte auch einen großen logistischen Vorteil. Bei viel Eigenleistung geht man halt Abends 3 Schritte noch für paar Stunden rüber.

 

Das Haus hat 8,5x9,5 Meter. Leider aber keinen Keller. Zwecks Erschließungsgebühr, das klär ich noch genau ab. Aber es steht schon 10 Jahre wegen Bauzwang, also gehe ich davon aus, das das alles schon gelaufen ist.

 

Gruß

 

Thomas

[lallalla]

Für den Verkehrswert eines Hauses nimmt man üblicherweise die erzielbare Miete für 12 bis 12,5 Jahre an (also 144 bis 150 Monate). Daher die 144. Wenn man dann die nötigen fertigstellungskosten abzieht, ein bisschen Reserven aufbauen kann und einen guten Zinssatz bekommt, dann kann man ein Haus innerhalb von 20 Jahren finanzieren.

 

Was die KFW angeht, solltest Du Dich da unbedingt schlau machen. Anscheinend ist ja nichts wirklich drin, was für die zum tragen kommt. Heizung und Dämmung brauchste auf jeden Fall. Und wenn Du das richtig auslegst, dann gibt es nen schönen Batzen vom Staat. Das geht sogar bis zu einem negativen effektiven Jahreszins

Ist nur die Frage, ob das unter Sanierung, Bauen oder modernisieren fällt.

 

Mach Dich auf jeden Fall bei der Stadt schlau, ob noch irgendwelche Kosten auf Dich zukommen?

Schau Dir den Bebauungsplan für das Grundstück an.

 

GG wenn ich die Formel anwende, müsste mir der Verkäufer noch was rausgeben, wenn ichs kaufe

 

Der Rohbau soll incl. 1200qm Grundstück ca 85t€ VHB kosten. Nehmen wir an man bekommt ihn für 75t€. Incl Grunderwerbssteuer und Nebenkosten wärens dann ca. 80t€. Fertigstellungskosten geschätzt zwischen 80t€ und 180t€. Somit wäre der Verkehrswert 0 bis minus 100t€ Dann nehme ich ihn doch und las mir 100t€ noch dazu geben

 

Gruß

 

Thomas

[VD]

Wo war denn jetzt da in Deiner Rechnung die erzielbare Miete?? Die hast Du vergessen. Davon ziehst Du die Fertigstellungskosten ab und erhälst den Preis, für den Du das Ding kaufen kannst.

Bei... hmmm... sagen wir mal, 1000 € Kaltmiete, plus 100 € extra für den großen Garten....landen wir bei 600 € im Monat.

1100 € x 144 € = 158.400 €

Davon ziehst Du die Fertigstellungskosten ab, und Du hast in etwa den Preis, den Du für den Rohbau inkl Grundstück zahlen kannst....

Auf Grund des nicht vorhandenen Kellers kann man aber bestimmt auch noch ein paar Euro abziehen. Und so weiter und so fort....

 

Pass aber bei dem Rohbau auf. Nicht dass da was gepfuscht worden ist, was geändert werden muss. Das geht dann auch nochmal richtig ins Geld

Bearbeitet: 14. September 2010 von VD

[MrMarx]

Die Grundstückspreise schwanken aber regional teilweise extrem, das ist dann doch nur ein SEHR grober Richtwert, oder?

[Oli*]

wieso, ist doch ein direkter Zusammenhang zur Miete.

 

Thomas, ich schau mal, ob ich was aus Rolf herausbekomme und ruf Dich an.

[MrMarx]

Jau, stimmt. Zu kurz gedacht....

[VD]

Die Grundstückspreise richten sich auch nach dem erzielbaren Gewinn. Oder wie willst Du die sonst festlegen?

Erzielbarer Gewinn ist die monatliche Miete.... Je höher die Grundstückspreise, desto exklusiver die Gegend, desto höher die Miete....

Geht also alles ineinander ein.

 

Bei den 12,5 Jahren Mieteinnahmen als Wertermittlung darf man ja nicht vergessen:

Man hat noch Instandhaltungs- und Unterhaltskosten. Mietausfälle wegen nicht nahtloser Weitervermietung etc etc etc....

Man kann also nicht die komplette Miete in die Refinanzierung stecken.

Man muss also Rücklagen bilden. Ein guter Ansatz sind da 8 - 10% der monatlichen Mieteinnahmen.

Die Bank rechnet sogar mit bis zu 20% oder noch mehr (je nach alter und Sanierungsstau).

Dann kommen die Zinsen für das Darlehen oben drauf... Und schon landet man bei 20 bis 25 Jahren Finanzierungszeit.

 

Baukosten schwanken regional übrigens auch heftig.

In Köln ist der Zement richtig teuer... also, wenn der angekarrt werden muss in den großen Misch-LKWs...

Bei uns lohnt es sich den sogar aus dem Sauerland hier rüber kommen zu lassen. Trotz der viel weiteren Anfahrt.

Und da gibt es noch so einiges...

 

Gruß

Bearbeitet: 14. September 2010 von VD

[Oli*]

Sich beschweren im Billigwohnland über Preise.

[*Regensburger*]

Frag da doch mal:

 

http://www.villa-belavista.de/impressum.php

 

Der Christian Wentzel fährt dieses Auto:

 

http://wp1016621.wp027.webpack.hosteurope.de/fotost/f01778/f01778.htm

 

Ist mir auch nicht persönlich bekannt aber fragen kostet ja nix wenn man einen E30 als Referenz angibt

[digita]

Die Grundstückspreise richten sich auch nach dem erzielbaren Gewinn. Oder wie willst Du die sonst festlegen?

Erzielbarer Gewinn ist die monatliche Miete.... Je höher die Grundstückspreise, desto exklusiver die Gegend, desto höher die Miete....

Geht also alles ineinander ein.

 

Bei den 12,5 Jahren Mieteinnahmen als Wertermittlung darf man ja nicht vergessen:

Man hat noch Instandhaltungs- und Unterhaltskosten. Mietausfälle wegen nicht nahtloser Weitervermietung etc etc etc....

Man kann also nicht die komplette Miete in die Refinanzierung stecken.

Man muss also Rücklagen bilden. Ein guter Ansatz sind da 8 - 10% der monatlichen Mieteinnahmen.

Die Bank rechnet sogar mit bis zu 20% oder noch mehr (je nach alter und Sanierungsstau).

Dann kommen die Zinsen für das Darlehen oben drauf... Und schon landet man bei 20 bis 25 Jahren Finanzierungszeit.

 

Baukosten schwanken regional übrigens auch heftig.

In Köln ist der Zement richtig teuer... also, wenn der angekarrt werden muss in den großen Misch-LKWs...

Bei uns lohnt es sich den sogar aus dem Sauerland hier rüber kommen zu lassen. Trotz der viel weiteren Anfahrt.

Und da gibt es noch so einiges...

 

Gruß

 

in bremen rechnet man gerade mit 10 jahren Mieteinnahmen, die preise sind total im keller

[lallalla]

Wo war denn jetzt da in Deiner Rechnung die erzielbare Miete??

 

Tschuldigung, hab ich vergessen zu schreiben. Bei uns sind die mieten etwas günstiger. Ich habe 600€ Kaltmiete angesetzt. So war letztens ein vergleichbares Haus ausgeschrieben. Wären somit 86400€ abzüglich Fertigstellungskosten .

 

Thomas, ich schau mal, ob ich was aus Rolf herausbekomme und ruf Dich an.

 

Das wär nicht schlecht. Danke.

Bearbeitet: 15. September 2010 von lallalla

[VD]

Naja, Du bekommst ja ne Menge Land dazu, welches sich wirtschaftlich nicht rechnet.

Von euren Mietpreis möcht' ich träumen *gg* Dafür bekommste hier in Köln höchstens ne Drei-Zimmer-Wohnung... unsaniert.

 

Du solltest auch nach dem m² Grundstückspreis gucken. Oder oder oder....

Es gibt viele mögliche Preisgestaltungsmöglichkeiten.

Kannst ja mal nachfragen, wie er auf den preis gekommen ist. Dann kan man das evtl nachvollziehen.

[VD]

in bremen rechnet man gerade mit 10 jahren Mieteinnahmen, die preise sind total im keller

 

Das macht irgendwie keinen Sinn.

Wenn die Preise im Keller sind, muss man niedrigere Mieten ansetzen. Deswegen ändert man aber nicht den Zeitraum für die Wertermittlung.

[lallalla]

Du solltest auch nach dem m² Grundstückspreis gucken. Oder oder oder....

Es gibt viele mögliche Preisgestaltungsmöglichkeiten.

Kannst ja mal nachfragen, wie er auf den preis gekommen ist. Dann kan man das evtl nachvollziehen.

 

Den weiß ich. Liegt bei ca 37€ vollerschlossen unbebaut. Somit wären schon ca. 41000€ alleine Grundstückswert, wenns nicht bebaut wäre.

 

Naja, er möchte halt nicht mit Verlust aus der Sache rausgehen, denke ich. Ich denke das er bei 85t€ null zu null rauskommt. Vor 20 Jahren war der Grunstückpreis noch etwas günstiger, aber der Rohbau kostet auch ordentlich Geld. Heute würde man für einen Rohbau ca. 40-60t€ ansetzen (+Dachdeckung+Türen/Fenster). Dazu kommt noch die Garage mit 6x8Meter und der Zwischenbau, der beides verbindet. Wenn er viel Eigenleistung gebracht hat und das hat er, bekommt er bei dem angesetzen Preis wenigstens seine Ausgaben wieder rein.

 

Gruß

 

Thomas

[Thomas82]

Moin,

 

ich Arbeite in ner Bausatzhausfirma, und würde dir empfehlen wenn du wirklich Interesse hast dir nen Rohbau+Grundstück zu kaufen, dass du nen Gutachter beauftragst der den Wert + Zustand des Rohbaues ermittelt. Je nach dem wie das Ergebniss ausfällt wird entschieden, stehen Investition im verhältniss zur Armotisation? Bei einen Rohbau der 10 Jahr unverputz stand würde ich Persönlich vorsicht walten lassen. Folgender hintergrund, der Rohbau war 10 Jahre oder mehr dem ständigen Wettereinflüssen ausgesetzt, mit ganz viel Pech ist die Substanz des Rohbaues hinhüber und muss ggf. ausgebessert bzw, erneurt werden. Das geht richtig uns Geld. Wenn das Grundstück + Rohbau ca. 85t € kosten soll musst du mind. nochmal das Gleich in Haus stecken um es Schlüsselfertig zu haben. Die genauen Kosten für die Fertigstellung können nur ermittelt werden wenn der Ausbau Bemustert ist. d.h. es muss festgelegt werden welcher Standart die Ausstatung haben soll.

kleines Beispiel Standart Heizung (Gasbrennwerttherme in verbindung mit Wärmerückgewinnungsanlage und Zwangsbelüftung) ca. 20.000 EUR für die größe des Hauses.

Luftwärmepumpe in verbindung mit Fbh ca. 30.000 EUR je nach Hersteller und verarbeitendem Unternehmen. (beides Förderfähig über KfW). Bei der Dämmung die drauf muss kannst du auch mit min. 15.000 EUR rechnen. usw. usw.

 

Mein Tipp: Wenn möglich und gewollt mal drüber nachdenken neu zu bauen. Wenn der m² Preis für voll erschlossens Bauland bei 37€ liegt würd ich mal die Möglichkeit in betracht ziehen evtl nen Grundstück mit ca. 600-800m² zu kaufen und darauf neu zu Bauen. Beim Neubau kann ich behilflich sein (mit viel Eigenleistung über unsere Firma). Bei weitern Fragen gern PN an mich.

 

mfg Thomas

[kai325ia]

Denke mal 85.000 für das Objekt mit 1200qm Grund sind kein schlechter Preis. Der Bodenrichtwert in Mönchsroth liegt Erschließungsfrei bei rund 48€/qm, das wären dann rund 57.600€. Der Rest dann für den Rohbau.

 

In der Regel wird die Berechnung über die Miete nur von Leuten gemacht die das Objekt als "Renditeobjekt" kaufen/kaufen wollen. Bei Eigennutzung ist das eher untergeordnet. Hab es selbst dieses Jahr erlebt als ich das eine von meinen beiden Häusern verkauft hab. Weder die Immoabteilung der Banken noch freie Makler haben sich an mögliche Mieteinnahmen gehalten. Das einzigste was alle als Grundlage genommen haben war der Bodenrichtwert. Und der liegt in der Gegend bei derzeit 180-200€/qm. Egal ob Bebaut oder nicht.

 

In deinem Fall kaufst du quasi das Grundstück mit nem Rohbau drauf.

[Oli*]

 

Den weiß ich. Liegt bei ca 37€ vollerschlossen unbebaut. Somit wären schon ca. 41000€ alleine Grundstückswert, wenns nicht bebaut wäre.

 

 

 

Der Preis liegt bei WAAAASSSS. 37€, Du machst Scherze?

 

Baufreifes Land kostet bei uns etwa den Faktor 10.

[VD]

Oli... München?

Faktor 10 ist bei uns auch. Dachte München wäre teurer!? Auch für's Bauland

 

Deswegen ziehen die ganzen Jungfamilien auch ins Kölner Umland. Da ist es alles viel viel billiger.

Und wie sagte nu ne neue Studie? Die Mieten steigen... das heisst die Grundstückspreise werden auch anziehen

[Oli*]

Der oben genannte Bodenrichtwert liegt bei uns so bei 480-520€. Ist München-Umland, aber Sausebahn-Einzugsgebiet.

 

Mir reichts, mir keine eigene Hütte zu kaufen, vorerst.

 

Da muss ich noch etwas sparen.

 

Das, was der Thomas kaufen will würde bei uns mit dem halben Grund, als EFH-Neubau wohl irgendwas zwischen 500-600'€ kosten.

 

Selbst auf Land, zum Beispiel in Moorenweis, sind da unter 400'€ nichts zu machen, mit 1200m² würden es wohl >500'€ sein.

[VD]

Jaja.... die Stadtpreise...

Das wäre dann aber über dem Faktor 10... eher Richtung 15

So teuer ist es bei uns glücklicherweise "noch" nicht.