kennt sich hier jemand mit Mietrecht aus? Sperrfrist bei Wohnungsverkauf für Kündigung

[Stephan325i]

Servus,

 

heute hat mich mein Vermieter angesprochen das er ggf. zwei seiner Wohnungen verkaufen möchte. Eine davon wäre meine, in der ich seit 13 Jahre zur Miete wohne.

 

Es handelt sich um ein Haus mit 4 Wohnungen. Wohnung Nummer 1 bewohnt der Hauseigentümer selber, Wohnung Nummer 2 steht seit einigen Jahren leer und in Wohnung Nummer 3 wohne ich seit ca. 13 Jahren. Wohnung Nummer 4 gehört seinem Bruder und ist vermietet.

 

Es gibt unter bestimmten Voraussetzungen eine Sperrfrist, bevor man wegen Eigenbedarf gekündigt werden darf. Diese beträgt mind. 3 Jahre und kann je nach örtlicher Begebenheit noch deutlich nach oben gehen.

 

Hier mal der Text dazu:

 

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

 

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, besteht für den Mieter ein erhöhtes Kündigungsrisiko. Wie die oben beschriebenen Beispiele zeigen, möchten viele Wohnungskäufer auch ihre neuerworbene Wohnung bewohnen. Sie machen dann Eigenbedarf geltend.

Doch bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung gilt ein besonderer Kündigungsschutz. Der Erwerber der Wohnung (also der neue Vermieter) muss eine so genannte Kündigungssperrfrist einhalten, die mindestens drei Jahre beträgt. Ein Käufer einer Eigentumswohnung kann dem Mieter der Wohnung damit erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Sperrfrist gilt nicht, wenn die Wohnung bereits bei Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war.

 

Jetzt zu meiner Frage:

es geht um diesen Satz --> Diese Sperrfrist gilt nicht, wenn die Wohnung bereits bei Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war.

 

Wie muss man das jetzt verstehen? Ist nicht jede Wohnung irgendwie eine Eigentumswohnung?

[MrMarx]

Wie muss man das jetzt verstehen?

 

Ich denke, damit ist gemeint, wenn eine einzelne oder ggf. auch mehrere Wohnung(en) in einem Mehrfamilienhaus dem Verkäufer gehört hat, nicht aber das ganze Haus in seinem Besitz war.

Ich würde mal Rat einholen beim Mieterverein!

[Beemer]

Das kommt darauf an...

 

Wenn die Wohnungen im Grundbuch als seperate Einheiten geführt sind hast du leider Pech.

Wenn sie erst nach deinem Einzug geteilt wurden, gilt die Schutzklausel:

 

Bei Wikipedia geklaut:

 

Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d. h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist Wohneigentum.

 

Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

 

1. das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
   
2. den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und
   
3. das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
   

In § 1 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird der Begriff unter Nennung der ersten beiden Komponenten (Sondereigentum und Miteigentumsanteil) definiert (Legaldefinition). Die dritte Komponente (Mitgliedschaftsrecht) wird dort nicht erwähnt, gehört jedoch ebenfalls dazu.^[2]

Die Wohnung (Sondereigentum) kann sowohl innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) liegen, als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen Mehrhausanlage.^[3]

 

Quelle:

http://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigentum_%28Deutschland%29

[Stephan325i]

Super danke für die Info. Es kommt also drauf an was im Grundbuch steht.

 

Erst muss es mal so weit kommen das es zum Verkauf kommt. Sollte es doch dazu kommen, kann man mir erst wegen Eigenbedarf kündigen, wenn der neue Besitzer im Grundbuch steht und dann habe ich immer noch 9 Monate Kündigungsfrist wenn die Sperrfrist nicht zum tragen kommt. Hoffe das 9 Monate reicht, wenn der Fall der Fälle Eintritt um was neues zu finden .

[Beemer]

naja 9 Monate sollte im Zweifel ja wohl reichen um eine neue Bleibe zu finden...

[Stephan325i]

Servus,

 

ich denke ich bin hier vorher ausgezogen. 9 Monate können doch schnell vorbei gehen. Ich wohne direkt am Bodensee (aktuell keine 2 Minuten bis zum Wasser) und das bezahlbar. Was vergleichbares finden zu dem Preis wird wie ein 6er im Lotto.

 

Leider überwiegen die Nachteile die Wohnung selber zu kaufen (wurde mir Angeboten), daher werde ich rechtzeitig ohne Druck die Fühler ausstrecken und nach was anderem Ausschau halten.

[Beemer]

Ich wohne direkt am Bodensee (aktuell keine 2 Minuten bis zum Wasser) und das bezahlbar. Was vergleichbares finden zu dem Preis wird wie ein 6er im Lotto.

O.K. das relativiert die Sache...

...bleibt zu hoffen, dass du eine neue Bleibe mit anderen Annehmlichkeiten findest!

[SNUP]

Hallo,

 

aktuell suchen einige Menschen Eigentumswohnungen als Wertanlage, weil es für vorhandenes Geld kaum Zinsen gibt und Aktien auch oft unsicher sind.

 

So kann es sehr gut sein, dass deine Wohnung zwar verkauft wird, aber vermietet bleiben soll. So würde sich für dich kaum etwas ändern.

Darum würde ich da entspannt ran gehen und wenn es einen neuen Eigentümer gibt ersteinmal abwarten, was dieser vor hat.

 

Für sich selbst kaufen die Leute sowieso lieber vom Eigentümer selbst bewohnte Wohnungen/ Häuser, weil es dann gar keine Probleme mit Mietern gibt die noch in der Wohnung wohnen.

 

MFG

 

Ps.: Sowieso komisch, wieso steht eine Wohnung leer und er will dann die verkaufen, die bewohnt ist? Jeder würde doch die unbewohnte, die sowieso keine Einnahmen abwirft verkaufen wollen und die vermietete behalten wollen?

[Stephan325i]

Servus,

 

er will die leerstehende und meine vermietete Verkaufen, weil er die Hoffnung hat das der neue Käufer aus beiden eine machen wird (beide Wohnungen liegen auf der selben Etage).

 

Die leerstehende Wohnung ist deswegen nicht vermietet, da sie eine komplett Renovierung nötig hätte. Da muss Bad, Küche usw. komplett neu gemacht werden. In der Wohnung gibt es auch keine zentrale Warmwasser Versorgung, sondern es hängt an jedem Waschbecken/Badewanne ein Boiler. Dann heizen wir noch per Nachtspeicher Öfen und in der leerstehenden Wohnung stehen noch uralte Geräte die zum Teil defekt sind. Typischer Fall von Jahrzehntelanger Vermietung, aber keinen Pfenning investiert in die Erhaltung.

 

Meine Wohnung ist an einer zentralen Warmwasser Versorgung angeschlossen und ich habe moderne Nachtspeicheröfen, dadurch ist der Stromverbrauch übersehbar bzw. die kosten liegen ca. auf dem Niveau wie eine Ölbefeuerte Zentralheizung. Aber die steigenden Strompreise machen mir langsam sorgen. Wobei auch langsam meiner Wohnung ihr Alter anzusehen ist. Auch hier hat der Vermieter vor meinem Einzug nur das nötigste gemacht und das rächt sich langsam. Es wurde z.B. nie die alte Tapete entfernt und auf den Wänden sind mehrere Schichten, wenn man da mit Farbe arbeitet lösen sich die Tapeten ab usw.

 

Er hat mich ja gefragt ob ich nicht selber Interesse hätte, aber der angedeutete Kaufpreis (Gutachter soll noch kommen, bin dann mal gespannt ob es dann große Augen gibt) + komplette Renovierung, Wohnung ggf. umrüsten auf Zentralheizung, Wärmeisolierung usw. macht den Kauf so was von uninteressant, da man dann in einen Bereich kommt wo man im Hinterland etwas in einem Neubau bekommen könnte.

 

Vor allem die Leerstehende wird einem Käufer richtig Geld kosten, wenn er sie schön und vor allem auf einen modernen Stand bringen möchte.

[Jochen318iC]

scheint so die Mentalität der Hausbesitzer zu sein; keinen Pfennig in eine Renovierung zu stecken und dann einfach verkaufen.

Das mag zwar in München oder Frankfurt viel Kohle bringen, wo Wohnungen rar und teuer sind, aber eben nicht in jeder Region.

 

Meine Vermieterin ist vor 3 Jahren gestorben, die Erben haben das Haus an eine Immo-Firma verkauft, die aus Sparsamkeit keine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen haben, die Wohnungen aber zimmerweise an bulgarische "Wanderarbeiter" vermietet. Inzwischen sind diese ehemaligen Wohnungen nicht mehr als solche zu bezeichnen, das ganze Haus ist mit Wasserschäden übersät und total herunter geritten und angeblich verkaufte Wohnungen sind ohne Eigentümer, da die Käufer vom Kauf zurück getreten sind und Klagen vor Gericht anliegen.

Der Geschäftsführer der Immo-Firma sitzt in U-Haft, die Firma ist pleite, ich zahle die Miete ans Amtsgericht und muss jeden Tag Angst haben, wenn ich nach hause komme, dass das Haus und damit auch meine Wohnung einen erneuten Schaden genommen hat.

 

Gruß Jochen

[Kai]

Klinke mich doch grad mal in diesen Fred mit ein, nachdem ich gestern erfahren habe, dass mein Vermieter in meiner W:O:A-Abwesenheit verstorben ist

 

Habe jetzt zunächst einmal die Mietzahlungen eingefroren (lt. BGH Urteil VIII ZR 24/05 hat der Mieter das Recht dazu, solange nicht geklärt ist, wer rechtmäßiger Empfänger der Mietzahlungen ist) und bin gespannt, wie die Kagge weitergeht...

[Stephan325i]

Servus,

 

mal wieder hochholen da es seit gestern eine Wendung gibt.

 

Mir wurde mündlich angekündigt (ich weiß das es einer schriftlichen Kündigung bedarf) das mir mein Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarf für seinen Stiefsohn kündigen wird (Stiefsohn wohnt nicht im Gebäude).

 

In dem Haus steht ja eine Wohnung leer die 2-3 m² größer ist als meine.

 

Geht das überhaupt wegen Eigenbedarf kündigen, wenn eine vergleichbare Wohnung im Objekt leer steht?

 

Ist das Eigenbedarf wenn der Stiefsohn wieder an den See ziehen möchte (wohnt jetzt im Hinterland)?

 

Ich weiß das der Stiefsohn beide Wohnungen für sich nehmen möchte um daraus eine zu machen, daher bin ich jetzt natürlich im Weg.

 

vielleicht weiß da jemand was näheres. Ich warte jetzt die schriftliche Kündigung ab und werde sie dann einem Fachmann zur Prüfung vorlegen.

 

Ich möchte da jetzt keinen Krieg auslösen und vor allem möchte ich hier auch nicht mehr Wohnen bleiben. Es ist aber beruhigender wenn die Auflösung des Mietverhältnisses von meiner Seite kommt und ich keinen Termindruck wegen der Gegenseite im Nacken habe.

[Mathes318iA]

wenn ich mich recht erinner geht die kündigung auf eigenbedarf nur bis zu einem bestimmten verwandtengrad. also der schwager einer schwester der exfrau des eigentümers steht da definitiv nimmer auf der liste wegen eigenbedarf.

 

 

wenn ich die beschreibung der wohnung hier so lese gäbe es für mich keine grund da noch lange wohnen zu bleiben.

 

also erstmal die kündigung seitens des eigentümers abwarten und dann den RA einschalten.

 

 

für mich klingt das alles nach panikmache um stephan dazu zu treiben selber zu kündigen. erst die androhnung die wohnung zu verkaufen und nun will auf einemal der stiefsohn einziehn? so kann man manchen mieter unter druck setzen und der kündigt dann von selbst und schon hat man als vermieter den weg frei.

[Mathes318iA]

Klinke mich doch grad mal in diesen Fred mit ein, nachdem ich gestern erfahren habe, dass mein Vermieter in meiner W:O:A-Abwesenheit verstorben ist

 

Habe jetzt zunächst einmal die Mietzahlungen eingefroren (lt. BGH Urteil VIII ZR 24/05 hat der Mieter das Recht dazu, solange nicht geklärt ist, wer rechtmäßiger Empfänger der Mietzahlungen ist) und bin gespannt, wie die Kagge weitergeht...

 

na ob das so ne clevere idee war..........

[Beemer]

Ja, war es.

ggf. das Geld auf einem Anderkonto hinterlegen.

Jedenfalls besser als:

 

Miete zahlen und dan dem "wahren" Eigentümer noch einmal zahlen müssen, wenn sich herausstellt wer das ist und das man an den Falschen gezahlt hat. Mit dem Erfolg dass man den Falschen

- finden,

- wegen ungerechtfertigter Bereicherung belangen

- zur Herausgabe des Geldes zwingen muss.

 

Miete zahlen und Hoffen ist da eher daneben.

[Mathes318iA]

 

Miete zahlen und Hoffen ist da eher daneben.

 

daneben ist auch den neuen eigentümer durch solch eine aktion zu verkrätzen.

[Stephan325i]

Hi Mathes,

 

wie schon geschrieben will ich hier auch nicht mehr wohnen bleiben.

 

Da die Wohnung angeblich schon immer als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen ist, fällt die Sperrfrist weg.

 

Sprich bei einer zulässigen Kündigung auf Eigenbedarf habe ich eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

 

9 Monate mögen sich im Augenblick super anhören, aber die 1. "Ortungen" von Wohnung gleicher größe zeigen auf, das ich mit ca. 180.-€ - 250.-€ mehr im Monat rechnen muss und das nur auf die Kaltmiete bezogen. Warm sind es durchaus noch der eine oder andere € mehr.

 

Bedeutet:

 

deutlich vom See wegziehen = weiter täglicher Weg zum Arbeitsplatz

 

die Mehrkosten hinnehmen und das Geld wo "anders" einsparen, oder die m² Zahl reduzieren. Habe jetzt ca. 55 m² und 2 1/2 Zimmer.

 

oder über Vitamin B an eine Wohnung kommen, was es durchaus gibt, aber nicht täglich und mit Glück = Zeitaufwendig und da können 9 Monate plötzlich sehr kurz werden.

 

Die "Buschtrommeln" sind seit gestern am laufen , Immobilien Anzeigen von den Tageszeitungen werden für mich gesammelt und ich bin auch bei den diversen online Immobilien Plattformen wie Immobilienscout24 und co. registriert. Am Montag werden "Buschtrommeln" in der Firma aktiviert .

 

Aus diesem Grund wäre mir eine unrechtmäßige Kündigung seitens meines Vermieters am liebsten, dann hocken mir nicht diese 9 Monate im Rücken. Dann kann ich in Ruhe und ohne Druck suchen.

[Mathes318iA]

was bringt denn die unrechtmässige kündigung? zeitvorteil? wieviel?

[Stephan325i]

wenn mein Vermieter keine rechtmäßige Situation hinbekommt die für eine Eigenbedarfskündigung taugt, kann er mir gar nicht kündigen.

 

Er könnte jetzt natürlich hingehen und die leerstehende Wohnung an seinen Stiefsohn vermieten (er ist nicht verheiratet und hat keine Kinder) und Eigenbedarf für seinen leiblichen Sohn anmelden .

 

Mein Ziel ist es natürlich so schnell wie möglich hier wegzuziehen, aber ich brauche aber jetzt erst mal etwas Zeit damit ich mein Sparbuch auftanken kann, damit ich Kaution und ggf. Maklergebühren zur Verfügung habe. Die paar 100.-€ die da drauf sind reichen da bei weitem nicht.

 

Hier musste ich keine Kaution bezahlen, bekomme das also nichts zurück. Ich fange diesbezüglich quasi fast bei 0 an.

[Mathes318iA]

wenn mein Vermieter keine rechtmäßige Situation hinbekommt die für eine Eigenbedarfskündigung taugt, kann er mir gar nicht kündigen.

 

naja wie lang würde es dauern bis nen halbwegs guter RA diese situation geschaffen hat? 4 wochen?

wirklich retten tut dich das nich.

 

aber mehr wie den buschfunk zu aktivieren bleibt dir in deiner situation vorerst nich.

[BadBoy88]

Also da wir ja seit 20 Jahren ein Immobilienbüro haben kann ich nur dazu sagen nur der neue Eigentümer kann kündigen und zwar wegen Eingenbedarf und der muss er ggf. wenns vor Gericht kommt nachweisen. Das heißt er darf sonst keine Eigentum besitzen.

Noch was, wenn das Haus noch nicht in geteielt ist in Eigentumswohnungen sonden es alles einem gehört also ohne Teilung und er strebt wegen des Verkaufes eine Teilung der einzelnen Wohnungen nach WEG haben die Mieter 10 Jahre Kündigungs-Schutz.

Eine Vermietete Wohnung verkauft sich auch immer viel schlechter und der Verkauf zieht sich denn das Prozessrisiko für den neuen Eigentümer ist immer sehr hoch, eben wegen dieser Sache. KAUF BRICHT NICHT MIETE!! wenn Du natürlich ausziehen möchtest dann lass dir eine Abfindug zahlen 5000-10000 EUR fertig.

[Beemer]

Moin Stephan,

falls du bei deiner Suche nach etwas Neuem schneller fündig wirst, als dein Sparbuch für die Mietkaution sich auffüllen lässt: Deine Hausbank vergibt sogenannte Avalkredite, das sind Bürgschaften für Leistungsausfälle, die man eben auch als Mietbürgschaft hernehmen kann.

Das kostet bei ein paar Hundert Euro Garantiebetrag nen relativ schmalen Taler, und wenn du genug angespart hast, löst du den Aval auf und verpfändest ein Sparbuch.

 

Da soll es ja kein Problem geben.

 

Die Idee von Bad Boy, sich aus dem Mietvertrag auslösen zu lassen ist natürlich auch klasse (und würde deine Sparprobleme auch gleich mitlösen).

 

Du solltest auch bedenken, dass Nachtspeicheröfen energiepreistechnisch ne echte Katastrophe sind.

und du ggf. bei den Heizkosten einsparen kannst, was du bei der Miete drauflegst, vorausgesetzt du findest eine Wohnung die schon energetisch saniert wurde. (Bei mir hat sich die Heizungsrechnung fast halbiert!) Da solltest du dich gründlich informieren.

 

Viel Glück und Erfolg weiterhin mit deiner Wohnungssache.

[Stephan325i]

@BadBoy

 

das mit der Abfindung wäre ja was *fg* aber ich bin mir zu 100% Sicher da ist nichts zu machen. Mein Vermieter war 2011 nicht mal in der Lage einen Warmwasserboiler, Warmwasserspeicher oder wie auch immer man das nennt, sofort zu ersetzen weil er durchgerostet war. Da ist es an 2800.-€ gescheitert. Er musste erst bei seiner Hausbank einen Kredit beantragen, um das Teil kaufen zu können. Ich hatte ca. 2 Wochen keine Warmwasser Versorgung (er übrigens auch, daher war das bestimmt keine Verzögerungstaktik) weil die Genehmigung so lange gedauert hatte und erst dann die Bestellung getätigt werden konnte usw.

 

Ich weiß auch das ihm die Stromkosten über den Kopf wachsen, er muss für sich und die leerstehende Wohnung fast 600.-€ im Monat Abschlag für Strom bezahlen. Das muss man erst mal erwirtschaften.

 

@Beemer

 

ich habe den -ich nenne es mal Schock- in der Zwischenzeit verarbeitet und sehe die Sache in der Zwischenzeit sogar positiv. Ich war hier schon länger nicht mehr zufrieden und habe seit 2 - 3 Jahren immer nur "gelabert", das ich irgendwann wegziehen werde. Jetzt ist der Zeitpunkt gekommen das ich nicht mehr "labere" sondern dem gelaber Taten folge lasse.

 

Das mit den Nachtspeicheröfen ist in der Tat nicht ohne, hatte aber die Sache bis jetzt immer sehr gut im Griff. Ich musste bis jetzt nie wirklich nachzahlen, im Gegenteil ich hatte sogar immer ein kleines Guthaben um die 10.-€ *g* bei der Jahresabrechnung. Ich bin aber Single und arbeite Vollzeit und heize dann natürlich nur wenn ich Zuhause bin. Bin aktuell bei 129.-€ Abschlag im Monat was noch im Rahmen ist. Aber Strom wird nicht billiger und von guter Wärmedämmung kann man in dem Altbau hier auch nicht sprechen.

 

Die Buschtrommeln haben sogar schon die 1. Ergebnisse geliefert und hatte heute sogar das 1. Vorgespräch mit einem Arbeitskollegen, bei dem Ende dieses Jahres eine Wohnung frei wird. War witzig, habe ihn gebeten wenn er was hören würde wegen Wohnung und so, soll er an mich denken und kam gleich die Antwort "Ja Ende Jahr habe ich eine zur Verfügung, die Mieterin baut gerade und will gegen Ende Jahr ins Eigenheim umziehen :-)" bin da jetzt doch guter Hoffnung das ich ohne Probleme was finden werde.

[matze1]

Ich denke, dass es genau richtig ist, wie du es machst.

Mach dir keine allzu großen Sorgen wegen des Kündigungszeitraums. Wenn du nichts bis dahin gefunden hast, was ich nicht glaube, wirst du nicht auf die Straße gesetzt. Auf lange Sicht gesehen würde ich mich an deiner Stelle auch um etwas anderes umschauen, was du ja schon angegangen hast.

 

Hier mal die Fakten bei Eigenbedarfskündigung mit entsprechenden Beispielen:

http://www.mietrecht4u.de/eigenbedarf.aspx

 

Ich wünsche dir viel Glück und Erfolg bei der Suche - Matthias

[Jochen318iC]

an @Stephan325i:

ich stecke ja in nicht unähnlichem Quark wie du und mir wurde nun eine Wohnung mit Nachtspeicher angeboten.

Kleiner für mich, da die Stromkosten wegen der Energiewende steigen werden; Wahlen hin oder her!

Sonderpreis für Nachtstrom ist ja recht nett; aber ich muss ja je nach Wetterbericht "aufladen" und wenn der nicht stimmt, geht ja trotzdem Kohle verloren, wenn ich die Wärme aus den Öfen nicht abrufen muss.

Wie kann man denn da wirklich sparen, ohne dann evtl. total in der Kälte zu sitzen?

Gruß Jochen

 

edit: gerne per PN!