Augen auf beim Häusle-Kauf Notarvertrag und andere Bösartigkeiten

[kai325ia]

Also ich will dir ja nicht die "Freude" aufs eigene Haus versauen, aber bei dem was bis jetzt bekannt ist würde ich persöhnlich weiten Abstand vom Objekt nehmen.

Da sind einfach zu viele Punkte die mir nicht ganz Koscher erscheinen wie der Rabbi sagen würde

 

 

Mal zu der Substanz und den zu erwartenden zukünftigen Sanierungs/Modernisierungskosten bzw. zu dem Energiepass der meiner Meinung nach eh nichts weiter ist als ein Stück Buntes Papier welches zumindest bei nem Altbau nicht wirklich Aussagekräftig ist. Bei nem Neubau sieht das schon wieder ganz anders aus.

 

1. Wie schon angeführt ist ein Flachdach nicht das Ideale. Das bekommt man auf längere Zeit gesehen einfach nie richtig Dicht. Der Neffe meiner derzeitigen Vermieterin ist selbständiger Dachdecker und "Flickt" immer wieder Flachdächer. Direkt nebenan stehen 8 EFH mit Flachdach wo er mindestens 1 mal im Monat auf einem Flicken muss.

Sollte da Sanierungsbedarf bestehen schon mal einen 5 Stelligen Betrag für einplanen.

 

2. Wie sieht es mit einer evtl. vorhandenen Wärmedämmung und den vorhandenen Fenstern aus? Sind das noch die ersten von damals oder wurden die schon mal erneuert? In meinem Haus, Bj. mitte der 50er, sind zb. noch die ersten drin. Es tut mir zwar in der Sehle weh die rauszureißen weil erstklassige Handarbeit, Holzfenster von Opa und Onkel welche Schreiner waren selbst gefertigt, aber eben nur 1 Scheibe drin. Wenn man da im Dunkeln mit ner Wärmebildkamera vorm Haus steht könnte man meinen die Bude brennt .

Ohne die nutz dir die beste Heizung nix. Da kannst du auch gleich die Euros in den Kessel werfen womit wir zur Heizung kommen. Sollte da auch Bedarf bestehen wovon ich mal Ausgehe kannst du allein für die Fenster schonmal nen kleinen 5 Stelligen Betrag einplanen.

 

3. Allein beim Wort Ölheizung kräuseln sich mir die Nackenhaare. Die ist einfach zu teuer im Unterhalt, egal wie modern die ist. Zumal der Ölpreis in den nächsten Jahre immer weiter steigen wird.

 

Die Heizung in meinem Haus stammt so aus Anfang der 90er, läuft mit Gas und wird immer wieder durch ne Not Op zum Leben erweckt . Der Austausch der Anlage auf Brennwerttechnik kostet zwischen 10-12.000€. Das ist kein Fantasiepreis sondern das sind Angebote von 4 Heizungsbauern die sich das Objekt angesehen haben. Darin NICHT enthalten sind die Kosten für die Kaminsanierung welche Voraussetzung für Brennwerttechnik ist. Da kommt auch noch mal ein mittlerer 4 Stelliger Betrag zu.

 

4. Die E-Installation welche mein Gebiet ist.

Da könntest du Glück haben das dort nix bzw. nicht viel gemacht werden muss.

Vielfach sind bei Häusern aus dieser Zeit noch alte Aufputz Zählertafeln vorhanden. Das ist etwas was mich schon sehr Stören würde, auch wenn die Anlage solange sie so bleibt wie sie ist, auf Grund des Bestandschutzes nicht gemacht werden muss. Weiterhin verlagen viele bzw. alle Versorger bei Neu bzw. Sanierten Anlagen einen FI welcher sehr wahrscheinlich nicht vorhanden ist.

Ob einer vorhanden sein muss hängt von mehreren Faktoren ab worüber der Örtliche Versorger und/oder Installateur Bescheid weiß.

 

Alles in allem kannst/solltest du für Sanierungskosten so grobe 50.000€ zusätztlich einplanen. Natürlich müssen die nicht sofort nötig sein aber im laufe der Jahre werden die kommen. Das ist Sicher wie das Amen in der Kirche.

 

Eine grobe Kostenschätzung für die "Grundsanierung" von meinem Haus liegt derzeit bei ca. 120-150.000€. Das nur al so als grobe Hausnummer was dich bei einem Altbau erwarten KANN.

Sicher kann man einiges durch Eigenleistung sparen was aber bei euch wohl Zeitmäßig nicht klappen dürfte. Es sei denn ihr wollt längere Zeit in/auf ner Baustelle wohnen.

 

Edit:

 

Was ich auf jeden Fall machen würde ist, mir mal den Bodenrichtwert raussuchen bzw. raussuchen lassen. Das ist der Durchschnittliche qm Preis welcher für ein Unbebautes Grundstück gezahlt werden muss. Davon würde ich dann so Pi mal Daumen 40-50.000€ für Abrisskosten abziehen. Dann hat man ungefähr nen Anhaltspunkt was man für einen Unsanierten Altbau geben kann. Mal wieder ein Bsp. von meinem Haus.

 

Bodenrichtwert (im Fachjargon auch Boris genannt) pro qm im Schnitt 190-195€.

Macht bei einem Grundstück mit 1150qm um die 220.000€, Unbebaut wohlgemert. Abzüglich der Abrisskosten bleibt ein "Marktpreis" von 170-180.000€ Unsaniert.

Das ist auch ziemlich genau das was nachweislich Vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft gekostet haben. Hätten meine Großeltern immer wieder Modernisiert etc. und wäre das Haus in einem UptoDate Zustand hätte es nen Marktwert von um die 350.000€. Dieser Preis ist ebenfalls nachweislich in der Nachbarschaft erzielt worden.

Bearbeitet: 16. Juli 2012 von kai325ia

[bmw4life]

@Oli: Über Bankmenschen denke ich auch so. Aber ich will ja was, also muss ich nett sein!

 

@kai: Grundsätzlich wollte wir immer ein Fachwerkhaus. Also 200 Jahre und älter und schön mit Lembau und Stroh. Davon haben wir uns aber aus Mangel an guten Objekten und unüberschaubaren Sanierungskoten abgewendet.

 

Zum Haus selbst:

Punkt 1: geb ich dir recht, Flachdach hat seine Tücken. Und heute, wie du schon schreibst baut das auch keiner mehr. War in den 1970er - 1990er Jahren hier trend. Das Wohnhaus meiner Eltern hat auch ein Flachdach. Unser Wunschhaus hat das Flachdach "unterlüftet" Sprich nicht gedämmt (Dämmung auf dem Fußboden des Daches). Dadurch sind die zu erwartenden Temperaturunterschiede nicht so hoch. Außerdem wurde auch nicht an Holz gespart, sodass man zur Not noch 2 - 3 x Schindeln kann. Wenn dass mal kommt, kenn ich zum Glück einen guten Dachdecker.

 

Punkt 2: Die Fenster und Türen wurden erneuert. Doppeltverglaste Holzfenster (also gute). Zustand auch top, mit Rolläden. Türen innen wurden erneuert sowie die Haustür, massive Ausführung 3-Fach verriegelt. Gedämmt wurde recht wenig. Bei erbauung mit sogenannten "Sauerkraut-Platten". Baustoff 3 Kammer - Hohlblock-Betonsteine. Innen Gasbeton (nix tragend). Die Dämmung will ich so lassen, hab gesehen was bei "gut gemeinter falscher Dämmung" passiert. Das Haus ist Schimmelfrei und so solls auch bleiben.

 

3. Die Heizung. Geb ich dir auch recht. Öl ... ich sehs ja an der Tanke. Grundlegend kann man sagen, dass kein Haus hier in unserer Gegen den Besitzer wechselt, welches ein gescheite Heizung (Pellets oder Erdwärme aus meiner Sicht) hat. Vorteil hier ist der Festbrennstoffkessel (Buderus). Also, ich kann bei Bedarf und engem Portmonais alles verfeuert, was über bleibt!

 

4. E-Installation. Wir waren, wie berichtet, mit einem Elektriker dort. Wird so 2000 - 3000 EURO wird das Ganze wohl kosten. Also, paar schönere Steckdosen und Schalter sowie einen neuen Schaltschrank.